A distância entre a média e o seu caso é um erro que você carrega sem enxergar. O INCC não é uma cesta que engloba tudo o que o setor consome. Ele é um índice de edificação residencial, dividido entre materiais e equipamentos, que pesam cerca de 52%, serviços, com 6%, e mão de obra, com os 42% restantes. É apurado a partir de sete capitais e resulta numa média representativa, não num retrato do seu canteiro.
O que o INCC realmente mede
Vale registrar, porque é honesto e porque muita gente ainda repete o contrário. A FGV revisou a estrutura de ponderação do INCC em julho de 2023. A nova estrutura foi montada com orçamentos analíticos de obras residenciais executadas entre 2018 e 2022, e passou a separar o índice por padrão construtivo, Econômico, Médio e Alto. A crítica clássica de que a matriz estava velha, que o professor João da Rocha Lima Jr. fez na Carta 54 do NRE-Poli em 2018, era correta para a estrutura da época e foi, em boa parte, atendida por essa revisão.
Isso melhora o índice. Não o transforma no custo da sua obra. Uma média de três padrões amplos, apurada em sete capitais, continua sendo uma média. O seu empreendimento não é o padrão. E, sendo nacional, o INCC apaga a diferença regional de custo que o CUB, calculado por estado, ainda captura.
A conta que denuncia a diferença
Dá para enxergar o problema com uma conta simples.
Monte a composição de preço de um empreendimento na largada, com números redondos. Do preço de venda, 20% é terreno, 50% é construção, 8% é comercialização, 4% são despesas financeiras e 18% é resultado. Agora acredite em duas coisas ao mesmo tempo, como quase toda análise faz. Que a construção subiu pelo INCC, quase 90% na década. Que a receita subiu pelo preço, algo em torno de 40%.
Reconcilie. A fatia de construção incha e não cabe. Para a conta fechar, ou o terreno teria caído 82% em termos nominais, o que é impossível num mercado em alta, ou a margem desaba de 18% para pouco mais de 6%, o que é implausível. Nenhuma das duas saídas descreve a realidade.
Aqui vem a parte que exige honestidade. Esse aperto usa o preço mais baixo, o FipeZAP. Se você usar o IGMI-R, que subiu 117% na mesma década, o paradoxo simplesmente some, e a margem até folga. A Âncora 10 já tinha mostrado isso. Preço não é um número só. Então a conta que não fecha não prova que o INCC mente. Ela prova outra coisa, mais funda. Você não pode assumir que custo e preço se movem juntos, e não pode enfiar duas médias macro numa composição específica esperando que elas se reconciliem. Elas não foram feitas para descrever o seu projeto.
Média não é o seu caso
Esse é o ponto que sobrevive a qualquer revisão de metodologia. Índice é média. Mesmo bom, atualizado e segmentado, ele descreve a categoria, não o edifício. A sua ficha de insumos, o seu sistema construtivo, a sua praça e o seu produto divergem do padrão. E a média nacional apaga o custo regional, justamente onde o CUB ajuda.
Isso contamina a margem de segurança. Uma régua de custo que é média pode superestimar ou subestimar o custo da sua obra, dependendo de quanto ela se afasta do padrão. A reserva calibrada em cima dela pode sobrar num caso e faltar em outro. Quem trata o índice como verdade fixa carrega esse erro sem saber para que lado ele aponta.
Índice é média. Mesmo bom, atualizado e segmentado, ele descreve a categoria, não o edifício.
Como a Oliveira Harada trata o INCC
No Protocolo de Decisão de Investimento (PDI), o INCC entra como indicador de tendência, não como verdade da obra. Todo orçamento confronta a cesta do índice com a composição real de insumos do empreendimento específico, e o CUB regional entra como proxy mais próximo da praça, guardadas as suas próprias limitações de base.
O índice de custo e o deflator são premissas separadas, com papéis separados. Uma faz o custo crescer. O outro traz o resultado para o poder de compra da data base. Confundir os dois, ou tratar qualquer um como dado neutro, produz número sem significado.
E acompanhamos a metodologia em vez de repetir crítica requentada. A revisão de 2023 entra na análise. Nos cenários estressados, o INCC é testado tanto superestimando quanto subestimando o custo real do projeto, porque a régua erra para os dois lados.
Índice é tendência, não espelho
Todo índice macroeconômico é um proxy. Ele ilustra o andamento de um pedaço da economia. Não é o retrato do caso individual. O INCC ficou melhor em 2023, e mesmo assim não é o custo da sua obra.
Custo real se mede na cesta da obra e na praça onde ela sobe, não na média do país. O índice é ponto de partida, não chegada.
A régua de custo também precisa ser auditada. Não porque esteja velha, mas porque é média, e média nunca é o seu caso.
FONTESLima Jr., J. R. Carta do NRE-Poli nº 54-18 (2018), NRE-Poli/USP. Nota metodológica: FGV/IBRE, revisão da estrutura de ponderação do INCC, jul/2023. Dados de custo e preço: FGV (INCC) · Fipe (FipeZAP). Composição ilustrativa OH.