No artigo anterior, fixamos um ponto incômodo. No investimento imobiliário, moeda não é unidade de medida. Um real desembolsado no mês 6 e um real recebido no mês 30 carregam a mesma cifra e poderes de compra distintos. Somá-los produz um número que fecha na planilha e não corresponde a nenhuma grandeza econômica real.
O problema que ficou em aberto
Fica a pergunta. Se a moeda não mede, o que mede? E, mais concretamente, como transformar uma sequência de valores espalhados no tempo em algo que se possa, enfim, somar e comparar com honestidade? A resposta é uma única operação. Deflacionar para a data base.
O que significa deflacionar
Deflacionar é trazer cada valor de volta para uma data comum, removendo a inflação que correu entre essa data e o momento em que o valor ocorreu. Um custo pago no mês 30 não entra na conta pelo seu valor nominal. Entra pelo que esse valor representa em poder de compra na data da decisão.
A escolha da data base não é arbitrária. Ela deve ser a data da análise, o momento em que o orçamento e as condições de mercado são conhecidos e podem ser criticados pelo empreendedor. É o único instante em que os números estão abertos ao julgamento, antes de virarem obra e compromisso. Por isso a data base funciona como o ponto de ancoragem intelectual de toda a decisão.
Feita a conversão, todos os valores passam a existir na mesma unidade. Só então podem ser somados, subtraídos e comparados sem que a operação misture grandezas incompatíveis.
A única soma válida
Um exemplo torna o ponto concreto. Suponha cinco desembolsos de cem reais, um em cada etapa do empreendimento, do mês 6 ao mês 30. Somados diretamente, resultam em quinhentos reais. Esse número parece o custo total. Não é.
Cada parcela de cem reais foi paga numa data diferente, com poder de compra diferente. A do mês 30 vale menos, em moeda real, do que a do mês 6. Quando cada uma é trazida para a data da decisão e deflacionada, o total em poder de compra real fica em torno de quatrocentos e setenta e sete reais. A diferença não é erro de conta. É a inflação que a soma nominal escondia.
A soma nominal responde a uma pergunta sem sentido econômico, a de quantas cifras foram movimentadas. A soma na data base responde à pergunta que importa, a de quanto poder de compra o empreendimento de fato consumiu.
A data base é uma escolha, não uma formalidade
Trazer os valores para a data base exige duas decisões que costumam passar despercebidas: qual data adotar como base e qual índice usar para corrigir os valores. Nenhuma das duas é neutra.
A data base define o instante contra o qual todo o resultado será lido. O índice define a régua da correção. Índices diferentes produzem poderes de compra diferentes para o mesmo fluxo, e portanto resultados diferentes para o mesmo empreendimento. Escolher o deflator é, por isso, uma decisão de análise, não um detalhe técnico. Esse ponto merece um artigo próprio, e a série o desenvolve a seguir.
O que importa aqui é reconhecer que a operação de deflacionar carrega premissas declaradas. Quem deflaciona e informa a data base e o índice está expondo a régua. Quem apresenta um resultado sem dizer contra qual referência ele foi medido está pedindo confiança sem oferecer critério.
Quem deflaciona e informa a data base e o índice está expondo a régua. Quem esconde contra o que mediu está pedindo confiança sem oferecer critério.
A hipótese simplificadora
Existe uma condição em que a deflação parece desnecessária. Se o empreendedor arbitra que a inflação de custos, a de preços e o deflator geral serão iguais, os fatores de correção se cancelam e os valores deflacionados coincidem com os valores da data base. É uma simplificação conveniente, e legítima como ponto de partida, desde que declarada.
O problema é tratá-la como verdade em vez de premissa. Em ciclos longos, custos e preços raramente caminham no mesmo compasso da inflação geral. O custo de construção segue uma dinâmica própria. O preço de venda segue outra. A distância entre cada um deles e o índice geral é, ela mesma, uma medida de risco do empreendimento. Assumir que tudo anda junto não elimina esse risco. Apenas o esconde.
Por isso a hipótese simplificadora pode abrir a análise, mas não pode encerrá-la. O cenário que a adota no referencial precisa ser submetido a cenários em que custo e preço se descolam da inflação geral. É onde o risco real aparece.
Conclusão
Deflacionar não é um refinamento que se acrescenta a um modelo pronto. É a operação que transforma um modelo financeiro em análise. Sem ela, o resultado é uma soma de cifras de datas diferentes, um número que existe na planilha e não no poder de compra.
A data base é a âncora dessa operação. É o instante em que o empreendedor ainda exerce julgamento sobre os valores, antes que o capital se enrijeça. Trazer todo o empreendimento para esse instante, com o índice declarado, é o que permite dizer que o resultado mede alguma coisa.
O número em que se pode confiar não é o maior. É o que foi medido em poder de compra na data da decisão, com a régua exposta para quem quiser conferir.