Ensaios sobre análise de investimento imobiliário, viabilidade econômica e a disciplina de medir retorno na unidade certa. Por Matheus L. Oliveira.
Reflexão sobre por que o risco de um preço tabelado, que depende de decreto e não de mercado, não tem distribuição e nenhum colchão cobre, mostrando que a análise honesta o nomeia e dimensiona em vez de fingir controlá-lo.
Ler artigoReflexão sobre como a margem de um orçamento na data base soma reais de épocas diferentes e engana, mostrando por que, num caso tabelado como o MCMV, quase metade da margem some ao deflacionar e só a margem real decide o investimento.
Ler artigoReflexão sobre por que o INCC mede a média de uma edificação em algumas capitais e não o seu canteiro, mostrando como tratar um índice nacional de custo como verdade da obra contamina a margem de segurança da análise.
Ler artigoReflexão sobre como a escolha do deflator define quanto do resultado é real, mostrando por que o mesmo empreendimento lido por IGP-M ou por IPCA entrega retornos diferentes sem que nada mude na obra.
Ler artigoReflexão sobre como custo, preço e inflação são medidos por réguas diferentes que não andam juntas, mostrando por que a escolha do índice de preço pode inverter a leitura de margem e decidir se um empreendimento parece viável.
Ler artigoReflexão sobre como deflacionar os fluxos para a data base é a única operação que torna somável o custo de um empreendimento, mostrando por que a data da decisão é a âncora da análise e o índice de correção é uma escolha, não uma formalidade.
Ler artigoReflexão sobre como a inflação ao longo do ciclo imobiliário muda a unidade em que o retorno é medido, mostrando por que dois empreendimentos com a mesma margem no papel podem ocupar realidades econômicas opostas.
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